(资料图片仅供参考)
深耕金桥租售结合,打造领先产业城区综合开发运营商,给予“买入”评级
浦东金桥依托金桥经济技术开发区的发展,以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心,聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块,可售房产资源充足,房产租赁收入稳中有升,出租率逆势提升,区位优势以及产业聚集效应显著。我们预计公司2023-2025 年归母净利润为17.84、15.06 和19.37 亿元,对应EPS 为1.59、1.34、1.73 元,当前股价对应PE 为8.1、9.6、7.5 倍,首次覆盖给予“买入”评级。
立足金桥开发区,园区租赁业务稳健发展
金桥开发区聚焦于未来车、新通信、智能造三大产业,贡献了浦东1/4 的工业经济规模,区位优势以及产业聚集效应显著。公司可供出租的经营性房产以产业园区为主,截至2022 年末持有各类经营性房产面积约302 万方,受疫情租金减免影响,租赁收入同比下降5.5%至15.88 亿元,平均出租率逆势提升至86.6%。公司运用多种方式对旗下物业改扩建工程进行持续推进,目前拥有Y00-1201 单元7 街坊产业社区和08 街坊碧云商业综合体两个项目改建,未来项目储备较充足。
销售收入保持增长,可售资源充足
公司2022 年房地产销售收入达33.19 亿元,同比增长18.7%,主要来自于碧云尊邸二期的集中结转,2023 年碧云尊邸二期对应待结转金额42.32 亿元。公司在建可售住宅项目充足,临港组团项目预估货值约125 亿元,预计将在2023 年达售;周浦项目预估货值约54 亿元,预计将在2023 年达售。2023 年1 月,公司联合体被确定为虹口区两宗城市更新项目最终实施主体,两项目距离北外滩核心区仅一街之隔,预估货值约70 亿元,将极大增厚公司土地储备。
财务状况较为稳健,融资成本保持低位
截至2022 年末,公司资产负债率55.8%,财务状况较为健康。2022 年公司公开市场发债36.3 亿元,票面利率不超过3%,融资渠道保持畅通,平均融资成本降至3.24%,较2021 年末下降43BP。
风险提示:项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。
浦东金桥(600639)公司首次覆盖报告:开发运营齐头并进金桥区域开发建设
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