近日,1年期、5年期LPR均下调10个基点。下调之后,北京地区首套房贷利率从4.85%下降至4.75%;二套房贷利率从5.35%下降至5.25%。有分析认为,本次LPR的下调是时隔8个月降息,降房贷利率有利于降低购房者的成本。不过除了房贷利率,呼声很高的调整一线城市普通住宅认定标准也备受刚需置业人群关注。沿用了9年的北京普通住宅认定标准何时调整?

(资料图)

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普通住宅认定标准事关首付、税费比例

6月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。此前1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,此次1年期、5年期LPR均下调10BP,这是今年以来首次下调LPR,同时也是时隔8个月降息。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为,从降息的直接影响上看,降房贷利率有利于降低购房者的成本,例如个人100万元的贷款,25年还款年限,降低10个百分点,年度利息降低1000元,月度还款利息降低83元,有利于提振购房者的入市信心。降息和购房者成本息息相关,是全国宽松政策常用手段,预计后续仍有更多利好政策出台。

除了房贷利率,事关首付比例、税费的普通住宅认定标准的调整也备受关注。中指研究院市场研究总监陈文静表示,当前房地产市场下行态势渐显,居民置业信心、房企投资信心不是很充分。整体而言,一线及核心二线城市政策优化较少,尤其是对于改善性住房需求的政策限制相对而言仍然较多,随着更多城市房地产销售边际转弱,需要更大力度的政策支持,让更多有合理购房意愿和购房能力的人群进入市场。

陈文静认为,从稳市场角度来看,核心城市仍存在政策优化空间。比如,优化北京、上海等地的普通住宅认定标准。她表示,优化北京、上海的普通住宅认定标准,降低非普通住宅的首付比例和税费,有利于降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。北京、上海政策优化调整,市场预期有望逐渐恢复,对全国市场预期的好转也可能带来积极效应。

调查

商品住宅成交套总价均值 高于普通住宅标准线

据了解,当前北京、上海执行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准。其中,北京的最高限价标准是五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套。伴随着房地产市场的快速发展,目前北京房价较2014年出现明显上涨,其中,根据中指研究院数据,2022年,北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元,明显高于普通住宅标准线。

按现行标准,在购房首付方面,当前北京首套普通住宅首付比例为35%,非普通住宅40%;二套房普通住宅首付比例是60%,非普通住宅首付比例高达80%。以一套600万元的房子为例,首套普通住宅首付210万元,非普通住宅首付240万元,差额30万元;二套普通住宅首付360万元,非普通住宅首付480万元,差额120万元。不难看出,无论是首套还是二套,在首付上对刚需和改善型刚需人群来说影响均较大。

此外,普通住宅和非普通住宅的购房成本差别还体现在契税、印花税、土地增值税等各项税费上。按现行规定,北京普通住房在交易时,满两年及以上的房子免征增值税及附加税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

回应

住建委:研究政策时将考虑群众所反映问题

业内人士认为,普通住宅标准设立的初衷是国家为了保障刚需家庭购买普通自住住房设立的认定标准。调整普通住宅标准亦有利于降低购房者置业门槛。

时至今日,北京目前执行的普通住宅认定标准已长达近9年,仍未见有调整。北青报记者注意到,在北京住建委官网“政民互动”栏目中,有不少咨询普通住宅标准调整类问题的留言。

有网友表示,2017年买的首套房是70平方米的二居室,但如今他们家有了三胎,想换大一点的房子却不符合普通住宅标准,加上认房又认贷的政策,这让他压力很大,直呼“根本换不起”。

还有人称,按照现在的标准,北京的普通住宅很少,基本都是豪宅了,甚至限竞房都是豪宅了,作为一个刚需购房人,为此多花的成本很大,“上次调整非普线是2014年,可现在8年多都没做调整,希望能满足刚需人群的购房需求,适当调整普通住宅认定标准”。

北京住建委对此给出的答复是,已关注反映的问题,并将在研究政策时考虑,目前仍执行2014年普通住宅政策。关于三胎家庭购房没有新政策问题,住建委正在调研二胎、三胎家庭购房情况及实际走向情况,目前还没有新政策。

文/本报记者 宋霞

分析

应针对刚需和改善需求人群适当微调

北京现行的普通住宅认定标准还是2014年10月8日正式公布实施的版本,现行的标准已经沿用近9年。当前形势下是合适的调整时机吗?

“当前的房价与2014年房价相比,都已普遍上涨,大部分面积和容积率符合普通住房标准的商品房,由于房价不符合规定而‘被豪宅’,不能享受税收、房贷的优惠,不利于楼市回暖和楼市信心恢复,不利于合理性购房需求的释放,当前形势下是调整普通住房标准的好时机。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池表示,2014年之前普通住房认定标准差不多每3年调整一次,按规律应该每3年调整一次。调整房价后,可以使更多人能够享受到普通住房的税收、房贷优惠,有利于楼市回暖、信心恢复,增加住房需求,促进楼市平稳健康发展。

不过,赵秀池指出,有关部门之所以不调整,有可能是考虑到房地产市场发展不太稳定,尤其是2014年以来,楼市变化扑朔迷离,房价标准确定比较困难。而且2017年以来实行的限价政策等规定,也影响了普通住房价格的动态调整。

中原地产首席分析师张大伟表示,目前房地产市场的定调是以稳为主,尤其是在房地产市场状况不好的当下,出于一些顾虑,该标准一直未作调整。“按照目前的认定标准,大部分房子都属于豪宅。但这个线主要作用其实就是降低了市场的杠杆,稳定了北京市场的房价。”

张大伟认为,当下北京楼市绝大部分购房者是按照非普通住宅标准在首付,目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅,特别是140平方米以内的部分。限竞房库存积压很大原因也是非普住宅标准过低,导致大部分五六环之间的限竞房,只能贷款60%至20%。“应该针对刚需和改善需求人群适当微调标准。不能像之前深圳那样一刀切放开,完全可以部分放松,或者定向人群放松。”